Thị trường BĐS: Phải biết cách giảm giá
Thuế khó hoãn, chẻ căn hộ “chua”!
Hơn 3 tháng kể từ ngày Thủ tướng Chính phủ ban hành Nghị quyết 02, trong đó tập trung phương hướng giải quyết khó khăn cho thị trường bất động sản (BĐS), tính đến nay đã có 2 cơ quan ban hành văn bản hướng dẫn thực hiện, đó là Bộ Tài chính và Bộ Xây dựng.
Một trong những vấn đề “sống còn” của doanh nghiệp (DN) là việc được gia hạn nộp tiền sử dụng đất. Thông tư 16 của Bộ Tài chính hướng dẫn Nghị quyết 02 đưa ra các tiêu chí sau: “Kết quả tài chính tính đến 31/12/2012 mà lỗ hoặc chi phí của DN lớn hơn doanh thu do giá trị hàng tồn kho quá lớn hoặc DN đã thực tế chi phí đầu tư lớn nhưng chưa có doanh thu do chưa bán được hàng…”.
Theo phân tích của Hiệp hội BĐS Tp.HCM, các điều kiện này gần như bất khả thi vì gây mâu thuẫn cho DN. Bởi lẽ, hầu hết DN phải đi vay ngân hàng, do đó trong báo cáo thuế nếu lỗ ngân hàng sẽ không cho vay. Mặc khác, nếu báo cáo lỗ thì DN không được tái cấu trúc nợ cũ các khoản vay ngân hàng, bởi quy định muốn tái cấu trúc nợ cũ thì không bị lỗ! Do đó, DN nào cũng rất “thèm” được gia hạn nợ tiền sử dụng đất trong thời hạn 24 tháng nhưng chỉ là kẻ ngoài cuộc của chủ trương này, một quy định khó áp dụng thực tế.
Các chủ đầu tư có căn hộ tồn kho đã thật sự hứng khởi khi thông điệp của Bộ Xây dựng cho phép chẻ căn hộ to thành nhiều căn hộ nhỏ, số tiền thanh toán sẽ thấp hơn, bán dễ hơn. Đây chính là cuộc “cách mạng” để giải phóng hàng ngàn căn hộ tồn đọng tại Tp.HCM. Thế nhưng… chung cư Mỹ Đức (phường 21, Bình Thạnh) có 740 căn hộ, bán đã lâu nhưng vẫn còn tồn 28 căn. Công ty cổ phần Xây dựng số 5 (SC5), chủ đầu tư dự án “gộp” 2 căn lại “chẻ” thành 3 căn. Tiếng đục đì đùng không “qua mắt” cư dân sống tại chung cư.
Thế là đơn tố cáo “bay” đến các cơ quan chức năng vì chủ đầu tư đã tự ý “chẻ” nhỏ căn hộ tại lô E. Lý do, việc chia nhỏ căn hộ làm thay đổi kết cấu dự án, sai so với bản vẽ công trình đã được phê duyệt, rất nguy hiểm. Từ phản ánh của người dân, thanh tra xây dựng, quản lý đô thị yêu cầu chủ đầu tư ngưng thi công để xử lý!
Vì sao vậy? Thông tư 02 của Bộ Xây dựng có thể xem là văn bản pháp luật xưa nay hiếm, nhằm xử lý tình huống tình thế: ghi thẳng thời điểm hết hiệu lực vào 31/12/2014. Nội dung cực kỳ thông thoáng, cho phép chẻ nhỏ căn hộ mà không phụ thuộc vào (quy định) dân số nếu diện tích sàn xây dựng không thay đổi… Tuy nhiên thông tư này lại “thòng” một câu: “trường hợp đã ký hợp đồng góp vốn, hợp đồng mua bán với khách hàng thì trước khi thực hiện việc điều chỉnh cơ cấu căn hộ, điều chỉnh mục đích sử dụng phải được sự đồng ý bằng văn bản của tất cả khách hàng đã ký hợp đồng”.
Lãnh đạo SC5 than thở với báo chí: chỉ một “điều nhỏ” của thông tư đã khiến cho sự việc trở nên bế tắc. Thật ra, điều nhỏ này “không nhỏ” chút nào, vị này nói tiếp: Nếu phải lấy ý kiến 100% khách hàng là gần như không khả thi, bởi “9 người, 10 ý”, chỉ một ý kiến không thông qua thì coi như việc “chẻ” căn hộ phá sản!
Trong quá khứ cũng đã từng xảy ra sự việc tương tự tại chung cư Tân Kiên, Bình Chánh do Công ty cổ phần Xây dựng và khai thác công trình giao thông 584 làm chủ đầu tư. 996 căn hộ xây dựng xong, bán được số lượng ít, sau đó chủ đầu tư xin chuyển từ chung cư sang bệnh viện. Cho dù UBND Tp.HCM đã có văn bản chấp thuận nhưng chủ đầu tư không thể nào thương lượng được với khách hàng đã mua trước đó, thế là tiếp tục tồn kho, hiện nay lại xin chuyển sang nhà ở xã hội (NƠXH)!
Với thực tế như vậy, việc chẻ nhỏ sẽ thực thi thế nào và giải phóng được bao nhiêu căn hộ tồn kho trong tổng số 14.490 căn hộ có diện tích lớn đã xây xong và đang xây, chỉ tính riêng tại Tp.HCM? Thứ nữa, khi ấn định diện tích căn hộ 70m² trở xuống mới được “giải cứu” trong khi diện tồn kho hầu hết căn hộ có diện tích lớn, việc chẻ nhỏ không dễ thì khả năng giải quyết hàng tồn kho cũng không dễ.
Giá bán nhà ở xã hội 12 triệu đồng/m²?
Triển khai Nghị quyết 02 của Chính phủ, Tp.HCM đã tiến hành nhiều đợt khảo sát, nhiều cuộc họp. Mới đây nhất là tờ trình của Sở Xây dựng. Trong đề án tổng thể nhiều phương án tích cực được Sở Xây dựng tính toán chi tiết, đáng chú ý là thí điểm áp dụng chuyển đổi các dự án nhà ở thương mại sang NƠXH có giá bán tối đa 12 triệu đồng/m². Mức giá này dựa vào cách tính từ chung cư NƠXH 157/R8 Tô Hiến Thành, quận 10.
Theo giá trị quyết toán công trình, giá thành 1m² sàn căn hộ khoảng 11 triệu đồng, bao gồm giá trị xây dựng công trình, lợi nhuận định mức 10%, lãi vay và thuế giá trị gia tăng, không tính tiền sử dụng đất. Từ căn cứ đó, Sở Xây dựng đề xuất phương thức chung với giá bán NƠXH tối đa 12 triệu đồng/m² và được xác định cụ thể theo từng dự án.
Theo ông Nguyễn Văn Đực, Phó Giám đốc Công ty TNHH Địa ốc Đất Lành, nếu căn cứ vào chung cư này để tính giá bán là không thuyết phục. Bởi lẽ, dự án trên là đất nhà nước nên không tính tiền mua đất, lại xây chen nên không phải làm hạ tầng, nhà trẻ cũng không có. Trái ngược với DN kinh doanh địa ốc, phải mua đất, phải làm hạ tầng và các công trình công cộng khác.
Riêng về tiền sử dụng đất, mặc dù được khấu trừ nhưng không đáng kể, chẳng hạn dự án Thái An, quận 12, tiền sử dụng đất chỉ 500.000 đồng/m². “Cách tính giá bán NƠXH của Sở Xây dựng sẽ bị thua thiệt rất lớn cho chủ đầu tư, hai bên rất khó gặp nhau”, ông Nguyễn Văn Đực nói.
Hơn 3 tháng kể từ ngày Thủ tướng Chính phủ ban hành Nghị quyết 02, trong đó tập trung phương hướng giải quyết khó khăn cho thị trường bất động sản (BĐS), tính đến nay đã có 2 cơ quan ban hành văn bản hướng dẫn thực hiện, đó là Bộ Tài chính và Bộ Xây dựng.
Một trong những vấn đề “sống còn” của doanh nghiệp (DN) là việc được gia hạn nộp tiền sử dụng đất. Thông tư 16 của Bộ Tài chính hướng dẫn Nghị quyết 02 đưa ra các tiêu chí sau: “Kết quả tài chính tính đến 31/12/2012 mà lỗ hoặc chi phí của DN lớn hơn doanh thu do giá trị hàng tồn kho quá lớn hoặc DN đã thực tế chi phí đầu tư lớn nhưng chưa có doanh thu do chưa bán được hàng…”.
Chung cư đang hoàn thiện các hạng mục cuối cùng để bàn giao cho thành phố làm nhà ở xã hội. Sở Xây dựng dựa vào chung cư này để tính giá bán nhà ở xã hội.
Theo phân tích của Hiệp hội BĐS Tp.HCM, các điều kiện này gần như bất khả thi vì gây mâu thuẫn cho DN. Bởi lẽ, hầu hết DN phải đi vay ngân hàng, do đó trong báo cáo thuế nếu lỗ ngân hàng sẽ không cho vay. Mặc khác, nếu báo cáo lỗ thì DN không được tái cấu trúc nợ cũ các khoản vay ngân hàng, bởi quy định muốn tái cấu trúc nợ cũ thì không bị lỗ! Do đó, DN nào cũng rất “thèm” được gia hạn nợ tiền sử dụng đất trong thời hạn 24 tháng nhưng chỉ là kẻ ngoài cuộc của chủ trương này, một quy định khó áp dụng thực tế.
Các chủ đầu tư có căn hộ tồn kho đã thật sự hứng khởi khi thông điệp của Bộ Xây dựng cho phép chẻ căn hộ to thành nhiều căn hộ nhỏ, số tiền thanh toán sẽ thấp hơn, bán dễ hơn. Đây chính là cuộc “cách mạng” để giải phóng hàng ngàn căn hộ tồn đọng tại Tp.HCM. Thế nhưng… chung cư Mỹ Đức (phường 21, Bình Thạnh) có 740 căn hộ, bán đã lâu nhưng vẫn còn tồn 28 căn. Công ty cổ phần Xây dựng số 5 (SC5), chủ đầu tư dự án “gộp” 2 căn lại “chẻ” thành 3 căn. Tiếng đục đì đùng không “qua mắt” cư dân sống tại chung cư.
Thế là đơn tố cáo “bay” đến các cơ quan chức năng vì chủ đầu tư đã tự ý “chẻ” nhỏ căn hộ tại lô E. Lý do, việc chia nhỏ căn hộ làm thay đổi kết cấu dự án, sai so với bản vẽ công trình đã được phê duyệt, rất nguy hiểm. Từ phản ánh của người dân, thanh tra xây dựng, quản lý đô thị yêu cầu chủ đầu tư ngưng thi công để xử lý!
Vì sao vậy? Thông tư 02 của Bộ Xây dựng có thể xem là văn bản pháp luật xưa nay hiếm, nhằm xử lý tình huống tình thế: ghi thẳng thời điểm hết hiệu lực vào 31/12/2014. Nội dung cực kỳ thông thoáng, cho phép chẻ nhỏ căn hộ mà không phụ thuộc vào (quy định) dân số nếu diện tích sàn xây dựng không thay đổi… Tuy nhiên thông tư này lại “thòng” một câu: “trường hợp đã ký hợp đồng góp vốn, hợp đồng mua bán với khách hàng thì trước khi thực hiện việc điều chỉnh cơ cấu căn hộ, điều chỉnh mục đích sử dụng phải được sự đồng ý bằng văn bản của tất cả khách hàng đã ký hợp đồng”.
Lãnh đạo SC5 than thở với báo chí: chỉ một “điều nhỏ” của thông tư đã khiến cho sự việc trở nên bế tắc. Thật ra, điều nhỏ này “không nhỏ” chút nào, vị này nói tiếp: Nếu phải lấy ý kiến 100% khách hàng là gần như không khả thi, bởi “9 người, 10 ý”, chỉ một ý kiến không thông qua thì coi như việc “chẻ” căn hộ phá sản!
Trong quá khứ cũng đã từng xảy ra sự việc tương tự tại chung cư Tân Kiên, Bình Chánh do Công ty cổ phần Xây dựng và khai thác công trình giao thông 584 làm chủ đầu tư. 996 căn hộ xây dựng xong, bán được số lượng ít, sau đó chủ đầu tư xin chuyển từ chung cư sang bệnh viện. Cho dù UBND Tp.HCM đã có văn bản chấp thuận nhưng chủ đầu tư không thể nào thương lượng được với khách hàng đã mua trước đó, thế là tiếp tục tồn kho, hiện nay lại xin chuyển sang nhà ở xã hội (NƠXH)!
Với thực tế như vậy, việc chẻ nhỏ sẽ thực thi thế nào và giải phóng được bao nhiêu căn hộ tồn kho trong tổng số 14.490 căn hộ có diện tích lớn đã xây xong và đang xây, chỉ tính riêng tại Tp.HCM? Thứ nữa, khi ấn định diện tích căn hộ 70m² trở xuống mới được “giải cứu” trong khi diện tồn kho hầu hết căn hộ có diện tích lớn, việc chẻ nhỏ không dễ thì khả năng giải quyết hàng tồn kho cũng không dễ.
Giá bán nhà ở xã hội 12 triệu đồng/m²?
Triển khai Nghị quyết 02 của Chính phủ, Tp.HCM đã tiến hành nhiều đợt khảo sát, nhiều cuộc họp. Mới đây nhất là tờ trình của Sở Xây dựng. Trong đề án tổng thể nhiều phương án tích cực được Sở Xây dựng tính toán chi tiết, đáng chú ý là thí điểm áp dụng chuyển đổi các dự án nhà ở thương mại sang NƠXH có giá bán tối đa 12 triệu đồng/m². Mức giá này dựa vào cách tính từ chung cư NƠXH 157/R8 Tô Hiến Thành, quận 10.
Theo giá trị quyết toán công trình, giá thành 1m² sàn căn hộ khoảng 11 triệu đồng, bao gồm giá trị xây dựng công trình, lợi nhuận định mức 10%, lãi vay và thuế giá trị gia tăng, không tính tiền sử dụng đất. Từ căn cứ đó, Sở Xây dựng đề xuất phương thức chung với giá bán NƠXH tối đa 12 triệu đồng/m² và được xác định cụ thể theo từng dự án.
Theo ông Nguyễn Văn Đực, Phó Giám đốc Công ty TNHH Địa ốc Đất Lành, nếu căn cứ vào chung cư này để tính giá bán là không thuyết phục. Bởi lẽ, dự án trên là đất nhà nước nên không tính tiền mua đất, lại xây chen nên không phải làm hạ tầng, nhà trẻ cũng không có. Trái ngược với DN kinh doanh địa ốc, phải mua đất, phải làm hạ tầng và các công trình công cộng khác.
Riêng về tiền sử dụng đất, mặc dù được khấu trừ nhưng không đáng kể, chẳng hạn dự án Thái An, quận 12, tiền sử dụng đất chỉ 500.000 đồng/m². “Cách tính giá bán NƠXH của Sở Xây dựng sẽ bị thua thiệt rất lớn cho chủ đầu tư, hai bên rất khó gặp nhau”, ông Nguyễn Văn Đực nói.
Nguồn: SGGP
Thị trường BĐS: Phải biết cách giảm giá
Vấn đề quan trọng nhất hiện nay là làm sao giá nhà giảm xuống, điều kiện mua nhà của người thu nhập thấp trở nên thực tế hơn. Để làm được điều này chính sách phải thật sự là "bà đỡ" gỡ khó cho thị trường, không chỉ DN mà người mua nhà đang chờ đợi điều đó.