Sở hữu căn hộ 70 năm: Giá chắc chắn sẽ giảm

Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi lần 4) vừa được Bộ Xây dựng đưa ra xin ý kiến góp ý, điều đáng chú ý nhất trong Dự thảo này là liên quan đến 2 phương án về thời hạn sở hữu nhà ở chung cư. Phương án 1 là không quy định thời hạn sở hữu và Phương án 2 là quy định thời hạn sở hữu khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất để xây dựng nhà chung cư để bán, cho thuê mua thì thời hạn sở hữu nhà chung cư là 70 năm. Khi hết thời hạn sở hữu, chủ nhà phải bàn giao lại quyền sử dụng đất xây dựng nhà chung cư cho Nhà nước, và được bố trí tái định cư theo quy định.

Theo giới kinh doanh bất động sản, nếu chính sách này được thực thi thì chắc chắn sẽ có tác động đến giá cả căn hộ chung cư theo hướng giảm. Tuy nhiên, điều này cũng là đạt được nhiều lợi ích khác.

Theo phân tích của ông Phạm Đức Toàn, Giám đốc công ty EZ Việt Nam, tuổi thọ của chung cư là giới hạn, nếu quy định sở hữu vĩnh viễn căn hộ thì gặp rất nhiều rắc rối khi muốn xây dựng lại. Điều này sẽ tác động đến tâm lý và giá bán.

Tuy nhiên, khi áp dụng chính sách này thì cần có sự thay đổi cách tính giá đất. Có thể là trả tiền thuê đất chứ không phải là nộp tiền sử dụng đất. Do đó, giá thành căn hộ sẽ giảm xuống do chi phí đất giảm dẫn đến giá bán có thể cũng sẽ giảm theo.

Thực tế thị trường cũng đã có nhiều dự án chung cư hiện đang tồn tại 2 hình thức sở hữu là căn hộ sở hữu “lâu dài” và căn hộ sở hữu 50 năm. Và tất nhiên, giá bán 2 loại căn hộ này là hoàn toàn khác nhau. Chẳng hạn một chung cư cao cấp nằm trên đường Trần Duy Hưng, giá căn căn hộ vĩnh viễn là 33 triệu đồng/m2, nhưng loại căn hộ sở hữu 50 năm thì giá bán chủ đầu tư đưa ra là 30 triệu đồng/m2 và được giảm 1 triệu đồng/m2, tuy nhiên, thực tế loại căn hộ 50 năm rất khó bán.

Ông Trần Như Trung, Phó Giám đốc Savills Hà Nội cho rằng, sở hữu chung cư có thời hạn thì việc giảm giá là hoàn toàn có cơ sở và chính xác.Bởi trong học thuật về mặt điều kiện sở hữu, hình thức sở hữu, chế độ sở hữu, sẽ tác động trực tiếp đến giá tài sản.

“Nói về nguyên tắc thị trường thì người mua sẵn sàng trả giá cao hơn để sở hữu sản phẩm có hình thức chiếm hữu dài hơn. Ở đây cần khẳng định rằng, 50 năm hay 70 năm đều là những con số cố định, có thời hạn rõ ràng, không phải vĩnh viễn, chắc chắc đánh giá của người mua là hoàn toàn khác so với căn hộ sở hữu vĩnh viễn.” ông Trung nói.

Sở hữu chung cư có thời hạn cũng không phải là điều quá mới lạ, ở nước ngoài không phải nước nào cũng sở hữu vĩnh viễn. Theo ông Trung, ở nước Anh cũng áp dụng việc sở hữu chung cư là 999 năm, là con số có thời hạn nhưng ý nghĩa của nó là vĩnh viễn.

Ông Trung cho biết: “Ở Việt Nam, ngay từ ngày đầu giao đất thực hiện dự án đã có 2 hình thức là giao đất vĩnh viễn và giao đất có thời hạn. Giao đất vĩnh viễn là rơi vào phần đất ở, khi đó đại bộ phận chung cư bán ra thị trường có thời hạn sử dụng “lâu dài”; Nhóm thứ hai, là giao đất 50 năm, chủ đầu tư vẫn phải phát triển dự án. Đã có nhiều tòa nhà ở HN và Tp.HCM tồn tại điều này, và sau đó có một số tòa nhà thực hiện một số thủ tục để chuyển đổi căn hộ có thời hạn sang căn hộ sở hữu lâu dài.”

Cũng theo ông Trần Như Trung, liên quan đến việc sở hữu đất đai có thời hạn, ở nước ta năm 1993 đã ra quy định giao đất nông nghiệp có thời hạn 20 năm, đến nay có nhiều ý kiến của Đại biểu Quộc hội cho rằng đó là thời gian quá ít, nay lại phải làm thủ tục và giao lại. Vì thế, đã giao cái gì nên giao có thời hạn lâu dài, vĩnh viễn thì người sử dụng mới tự tin đầu tư đem lại giá trị tốt hơn.