"nên để thị trường bất động sản rơi tự do"
Những ngày qua, nhiều dư luận trái chiều được đưa ra xung quanh ý kiến "nên để thị trường bất động sản rơi tự do". Nhưng có lẽ ý kiến ít nhiều bị cho là cực đoan này lại phần nào đúng với bản chất của thị trường bất động sản (BĐS) Việt Nam hiện nay.
Dấu hỏi cho gói cứu trợ?
Câu hỏi đặt ra là cứu thị trường BĐS bằng nguồn vốn 30.000 tỷ đồng như thế nào? Số tiền này chiếm được tỷ trọng bao nhiêu phần trăm trong nợ xấu mà BĐS đang chiếm dụng? Chiếm bao nhiêu phần trăm so với lượng căn hộ cao cấp, biệt thự, đất nền tồn kho mà các doanh nghiệp BĐS đang ôm?
Có khá nhiều các con số thống kê đưa ra nhưng chưa phản ứng đúng thực trạng lượng hàng tồn kho BĐS bởi con số về "sản phẩm dở dang" luôn là điều bí ẩn. Có chăng các cơ quan mới chỉ thống kê được "phần ngọn", tức là những sản phẩm đã hoàn thành hoặc gần hoàn thành đang ế mà thôi.
Dẫu vậy, số "vốn mồi" này cũng chỉ chiếm tỷ trọng rất nhỏ, trong khi chưa kể một lượng tiền lớn "kích" không trúng đích có thể xảy ra khi thực hiện. Một số cho đây là "vốn mồi" để tạo sức cầu lớn cho thị trường thì e rằng khó thuyết phục, vì dòng tiền bây giờ đủ thông minh để "chảy vào chỗ trũng". Thị trường BĐS sẽ khó có xoay chuyển đáng kể nào, mà có chăng cũng chỉ lóe sáng lên được một chút. Bởi vì, đối tượng thu nhập thấp, theo định nghĩa của Chính phủ, khó có đủ tiền để mua nhà và để trả nợ ngân hàng dù được vay với lãi suất 6%/năm. Hơn nữa, số vốn này chiếm tỷ trọng rất nhỏ so với quy mô BĐS tồn kho.
Những người có thu nhập cao hơn thì tài sản cũng đã bị hao hụt rất nhiều trong 5 - 6 năm qua kể từ khi nền kinh tế bước vào suy thoái đến nay. Những người này cũng không có đủ tiền mua và cũng chẳng được vay ưu đãi để mua nhà. Những người tạm gọi là khá hơn hai đối tượng trên cũng đủ khôn ngoan không mua nhà đất ở thời điểm này. Còn lại là những "đại gia" tiền nhiều nhưng nhu cầu ít, cũng sẽ không mua thêm BĐS nữa vì họ có quá nhiều rồi, muốn đẩy bớt đi còn khó.
Vậy ai sẽ là người mua BĐS để "cứu" thị trường lúc này? Cứ nhìn người dân xếp hàng dài tranh thủ mua xăng trước khi giá tăng khoảng 1.500 đ/lít, vừa ôtô vừa xe máy, thì ít nhiều cũng có thể hiểu rằng người dân đang khó khăn, giá cả hàng hóa tăng trong khi sức mua giảm.
Tiếp nữa là Nhà nước lấy đâu ra vô số tiền để chiếm tỷ trọng đủ lớn để "cứu thị trường BĐS", trong khi bội chi ngân sách ngày càng lớn và nợ công ngày càng cao? Còn nếu Chính phủ tiếp tục in tiền ra để "cứu thị trường BĐS", thì lạm phát sẽ như thế nào? Mục tiêu kiềm chế lạm phát sẽ ra sao?
Rơi tự do?
Còn nếu để thị trường BĐS "rơi tự do" thì thực tế nó cũng không bao giờ "rơi tự do" cả và cũng sẽ chẳng có chuyện các doanh nghiệp BĐS "chết dây chuyền".
Người dân trước khi mua nhà sẽ có ít nhất 50 đến 70% số vốn, số còn lại mượn người thân, còn số ít mới vay ngân hàng, nên chẳng có chuyện bán đổ bán tháo để mà "rơi tự do". Thị trường BĐS chỉ tự điều chỉnh và mức giá chung cũng chỉ giảm thêm khoảng 10 đến 20% nữa là cùng. Lúc đó, phân khúc nhà trung bình và khá sẽ có nhiều giao dịch, vì người dân đủ khôn ngoan để nhận biết họ không cần chờ giá giảm 50% cho phân khúc này.
Để tháo gỡ khó khăn cho thị trường BĐS gắn với chiến lược nhà ở, Chính phủ đã có gói kích cầu 30.000 tỷ đồng, giao cho Ngân hàng Nhà nước tái cấp vốn cho các ngân hàng thương mại, nhưng chỉ để cho người nghèo được cải thiện nhà ở, vay để mua hoặc thuê nhà. Không chỉ 30.000 tỷ đồng gói tín dụng này, sắp tới, Chính phủ tập trung cho chương trình 167 giai đoạn 2 để giúp trên 500.000 hộ nghèo ở nông thôn cải thiện nhà ở. Bên cạnh đó có thêm gói hỗ trợ cho 70.000 người có công và cho 60.000 người ở Bắc Trung bộ và duyên hải miền Trung, những vùng bị thiên tai cải thiện nhà ở.
Nếu nói nhiều doanh nghiệp BĐS đang khó khăn trong lúc này cũng không đúng, ngoại trừ số ít doanh nghiệp làm ăn chụp giựt, đầu tư tràn lan làm mất vốn, vì nếu thực sự khó khăn thì họ đã giảm giá hơn nữa để tự cứu mình rồi. Nhưng họ không làm vậy, chứng tỏ "sức khỏe" của họ cũng chưa đến nỗi nào.
Gói 5 nhóm giải pháp mà Chính phủ đã đưa ra cuối năm 2012 là quá đủ hỗ trợ thị trường, không cần thiết phải tuyên bố cứu BĐS thêm nữa, hãy để thị trường tự điều tiết.
Gói hỗ trợ 30.000 tỷ đồng cho người nghèo mua nhà ở xã hội là cần thiết. Chính phủ nên có một thông điệp rõ ràng rằng đây là số tiền trợ giúp người nghèo mua nhà ở xã hội, chứ tuyệt đối không cứu các doanh nghiệp BĐS yếu kém.
Một khi Chính phủ làm rõ thông điệp này, thì các doanh nghiệp BĐS có lượng hàng tồn kho nhiều, và dư nợ tín dụng cao sẽ phải tìm cách chia nhỏ căn hộ, hạ thấp chuẩn mực "cao cấp" để giảm giá hàng tồn kho xuống để tự cứu mình.
Trong tình thế khủng hoảng của BĐS bây giờ, Chính phủ cần chấp nhận cho một số doanh nghiệp BĐS, một số ngân hàng yếu kém phá sản. Nếu làm được điều này, Chính phủ sẽ vẫn bảo toàn được nguồn tài lực và thay vì in thêm tiền để cứu BĐS, Chính phủ sẽ dùng nguồn tài chính hữu hạn đó để bảo lãnh cho người dân đang gửi tiền trong các ngân hàng bị phá sản. Đồng thời, có thể "cứu" những ngân hàng có tiềm năng bị liên lụy trong cuộc thanh lọc của thị trường.
Nên để thị trường BĐS tự điều chỉnh theo quy luật tất yếu của quan hệ cung - cầu. Đây chính là cách để cứu thị trường BĐS, loại bỏ những "cơ thể” yếu kém và làm minh bạch hóa các định chế tài chính, tạo sức mua, tạo niềm tin cho nền kinh tế. Một khi cung cầu gặp nhau, sức dân sẽ phát huy và thị trường sẽ hồi phục. Đó mới là cách giúp thị trường tìm "đúng đáy" nhanh nhất và cũng sẽ phục hồi nhanh nhất.
Dấu hỏi cho gói cứu trợ?
Câu hỏi đặt ra là cứu thị trường BĐS bằng nguồn vốn 30.000 tỷ đồng như thế nào? Số tiền này chiếm được tỷ trọng bao nhiêu phần trăm trong nợ xấu mà BĐS đang chiếm dụng? Chiếm bao nhiêu phần trăm so với lượng căn hộ cao cấp, biệt thự, đất nền tồn kho mà các doanh nghiệp BĐS đang ôm?
Có khá nhiều các con số thống kê đưa ra nhưng chưa phản ứng đúng thực trạng lượng hàng tồn kho BĐS bởi con số về "sản phẩm dở dang" luôn là điều bí ẩn. Có chăng các cơ quan mới chỉ thống kê được "phần ngọn", tức là những sản phẩm đã hoàn thành hoặc gần hoàn thành đang ế mà thôi.
Dẫu vậy, số "vốn mồi" này cũng chỉ chiếm tỷ trọng rất nhỏ, trong khi chưa kể một lượng tiền lớn "kích" không trúng đích có thể xảy ra khi thực hiện. Một số cho đây là "vốn mồi" để tạo sức cầu lớn cho thị trường thì e rằng khó thuyết phục, vì dòng tiền bây giờ đủ thông minh để "chảy vào chỗ trũng". Thị trường BĐS sẽ khó có xoay chuyển đáng kể nào, mà có chăng cũng chỉ lóe sáng lên được một chút. Bởi vì, đối tượng thu nhập thấp, theo định nghĩa của Chính phủ, khó có đủ tiền để mua nhà và để trả nợ ngân hàng dù được vay với lãi suất 6%/năm. Hơn nữa, số vốn này chiếm tỷ trọng rất nhỏ so với quy mô BĐS tồn kho.
Những người có thu nhập cao hơn thì tài sản cũng đã bị hao hụt rất nhiều trong 5 - 6 năm qua kể từ khi nền kinh tế bước vào suy thoái đến nay. Những người này cũng không có đủ tiền mua và cũng chẳng được vay ưu đãi để mua nhà. Những người tạm gọi là khá hơn hai đối tượng trên cũng đủ khôn ngoan không mua nhà đất ở thời điểm này. Còn lại là những "đại gia" tiền nhiều nhưng nhu cầu ít, cũng sẽ không mua thêm BĐS nữa vì họ có quá nhiều rồi, muốn đẩy bớt đi còn khó.
Vậy ai sẽ là người mua BĐS để "cứu" thị trường lúc này? Cứ nhìn người dân xếp hàng dài tranh thủ mua xăng trước khi giá tăng khoảng 1.500 đ/lít, vừa ôtô vừa xe máy, thì ít nhiều cũng có thể hiểu rằng người dân đang khó khăn, giá cả hàng hóa tăng trong khi sức mua giảm.
Tiếp nữa là Nhà nước lấy đâu ra vô số tiền để chiếm tỷ trọng đủ lớn để "cứu thị trường BĐS", trong khi bội chi ngân sách ngày càng lớn và nợ công ngày càng cao? Còn nếu Chính phủ tiếp tục in tiền ra để "cứu thị trường BĐS", thì lạm phát sẽ như thế nào? Mục tiêu kiềm chế lạm phát sẽ ra sao?
Rơi tự do?
Còn nếu để thị trường BĐS "rơi tự do" thì thực tế nó cũng không bao giờ "rơi tự do" cả và cũng sẽ chẳng có chuyện các doanh nghiệp BĐS "chết dây chuyền".
Người dân trước khi mua nhà sẽ có ít nhất 50 đến 70% số vốn, số còn lại mượn người thân, còn số ít mới vay ngân hàng, nên chẳng có chuyện bán đổ bán tháo để mà "rơi tự do". Thị trường BĐS chỉ tự điều chỉnh và mức giá chung cũng chỉ giảm thêm khoảng 10 đến 20% nữa là cùng. Lúc đó, phân khúc nhà trung bình và khá sẽ có nhiều giao dịch, vì người dân đủ khôn ngoan để nhận biết họ không cần chờ giá giảm 50% cho phân khúc này.
Để tháo gỡ khó khăn cho thị trường BĐS gắn với chiến lược nhà ở, Chính phủ đã có gói kích cầu 30.000 tỷ đồng, giao cho Ngân hàng Nhà nước tái cấp vốn cho các ngân hàng thương mại, nhưng chỉ để cho người nghèo được cải thiện nhà ở, vay để mua hoặc thuê nhà. Không chỉ 30.000 tỷ đồng gói tín dụng này, sắp tới, Chính phủ tập trung cho chương trình 167 giai đoạn 2 để giúp trên 500.000 hộ nghèo ở nông thôn cải thiện nhà ở. Bên cạnh đó có thêm gói hỗ trợ cho 70.000 người có công và cho 60.000 người ở Bắc Trung bộ và duyên hải miền Trung, những vùng bị thiên tai cải thiện nhà ở.
Nếu nói nhiều doanh nghiệp BĐS đang khó khăn trong lúc này cũng không đúng, ngoại trừ số ít doanh nghiệp làm ăn chụp giựt, đầu tư tràn lan làm mất vốn, vì nếu thực sự khó khăn thì họ đã giảm giá hơn nữa để tự cứu mình rồi. Nhưng họ không làm vậy, chứng tỏ "sức khỏe" của họ cũng chưa đến nỗi nào.
Gói 5 nhóm giải pháp mà Chính phủ đã đưa ra cuối năm 2012 là quá đủ hỗ trợ thị trường, không cần thiết phải tuyên bố cứu BĐS thêm nữa, hãy để thị trường tự điều tiết.
Gói hỗ trợ 30.000 tỷ đồng cho người nghèo mua nhà ở xã hội là cần thiết. Chính phủ nên có một thông điệp rõ ràng rằng đây là số tiền trợ giúp người nghèo mua nhà ở xã hội, chứ tuyệt đối không cứu các doanh nghiệp BĐS yếu kém.
Một khi Chính phủ làm rõ thông điệp này, thì các doanh nghiệp BĐS có lượng hàng tồn kho nhiều, và dư nợ tín dụng cao sẽ phải tìm cách chia nhỏ căn hộ, hạ thấp chuẩn mực "cao cấp" để giảm giá hàng tồn kho xuống để tự cứu mình.
Trong tình thế khủng hoảng của BĐS bây giờ, Chính phủ cần chấp nhận cho một số doanh nghiệp BĐS, một số ngân hàng yếu kém phá sản. Nếu làm được điều này, Chính phủ sẽ vẫn bảo toàn được nguồn tài lực và thay vì in thêm tiền để cứu BĐS, Chính phủ sẽ dùng nguồn tài chính hữu hạn đó để bảo lãnh cho người dân đang gửi tiền trong các ngân hàng bị phá sản. Đồng thời, có thể "cứu" những ngân hàng có tiềm năng bị liên lụy trong cuộc thanh lọc của thị trường.
Nên để thị trường BĐS tự điều chỉnh theo quy luật tất yếu của quan hệ cung - cầu. Đây chính là cách để cứu thị trường BĐS, loại bỏ những "cơ thể” yếu kém và làm minh bạch hóa các định chế tài chính, tạo sức mua, tạo niềm tin cho nền kinh tế. Một khi cung cầu gặp nhau, sức dân sẽ phát huy và thị trường sẽ hồi phục. Đó mới là cách giúp thị trường tìm "đúng đáy" nhanh nhất và cũng sẽ phục hồi nhanh nhất.
Nguồn: DNSG
"nên để thị trường bất động sản rơi tự do"
Những ngày qua, nhiều dư luận trái chiều được đưa ra xung quanh ý kiến "nên để thị trường bất động sản rơi tự do". Nhưng có lẽ ý kiến ít nhiều bị cho là cực đoan này lại phần nào đúng với bản chất của thị trường bất động sản (BĐS) Việt Nam hiện nay.